Realty Income verhoogt de verwachting. Hoe stevig staat het maandelijkse dividend?
Realty Income verdient weer iets meer per aandeel en verhoogt zijn verwachting voor het hele jaar. Voor mij zit de betekenis vooral in het maandelijkse dividend: dat blijft ruim gedekt door de aangepaste winst uit de vastgoedportefeuille. Rond de huidige koers levert die uitkering ongeveer 5,7% per jaar op, vóór belasting.
Dat is interessant als je met beleggen een stroom aan inkomsten wilt opbouwen. Ik wil dan wel begrijpen waar dat geld vandaan komt, hoeveel schuld ervoor nodig is en hoeveel groei er voor de aandeelhouder overblijft. De nieuwe kwartaalcijfers geven daar een redelijk helder antwoord op.
Een verhuurder met lange contracten
Het bedrijf bezit belangen in ruim 15.500 panden. Denk aan winkels, distributiecentra en andere bedrijfsgebouwen. Huurders betalen voor het gebruik daarvan. De gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten bedraagt 8,5 jaar. Daardoor ligt een belangrijk deel van de toekomstige inkomsten al vast, zolang huurders hun verplichtingen nakomen.
Veel contracten zijn zogeheten triple net leases. Daarbij betaalt de huurder ook onderhoud, verzekering en vastgoedbelasting. Dat beperkt de kosten die bij de eigenaar terechtkomen. Het maakt een pand natuurlijk niet immuun voor problemen: als een huurder vertrekt of failliet gaat, moet er een nieuwe worden gevonden. Dat kan tijd en geld kosten.
De spreiding helpt. De grootste huurder, Dollar General, vertegenwoordigt 3,3% van de jaarlijkse basishuur. Tegelijk komt ongeveer 77% van die huur nog uit winkelvastgoed. Wie dit aandeel koopt, krijgt dus veel verschillende huurders, met een duidelijke nadruk op één soort vastgoed.
Wat er per aandeel overblijft
In het derde kwartaal kwam de omzet uit op 1,62 miljard dollar. De voor vastgoedbeleggers belangrijke AFFO steeg naar 1,06 miljard dollar. Per aandeel bleef daarvan 1,12 dollar over, tegenover 1,08 dollar een jaar eerder. Dat is 3,7% groei.
AFFO is een aangepaste winstmaatstaf. Vastgoedbedrijven schrijven hun gebouwen boekhoudkundig af, terwijl de economische waarde zich anders kan ontwikkelen. Daarom kijken beleggers ook naar een maatstaf die onder meer die afschrijvingen en bepaalde andere posten corrigeert. AFFO helpt om de verdienkracht en dividendruimte te beoordelen. Het is geen nettowinst en ook geen vrije kasstroom. Onderhoud en investeringen blijven echt geld kosten.
Ik let vooral op die 3,7% per aandeel. Een vastgoedbedrijf kan groter worden door meer panden te kopen en daarvoor nieuwe aandelen uit te geven. De totale inkomsten groeien dan harder dan het deel dat bij ieder bestaand aandeel hoort. Uiteindelijk betaal ik voor dat laatste.
Voor heel 2026 verwacht het bestuur nu 4,45 tot 4,46 dollar AFFO per aandeel. Dat is een kleine verhoging van één dollarcent ten opzichte van de vorige bandbreedte. De nieuwe kwartaalcijfers wijzen op gestage groei.
Hoe stevig staat het dividend?
Over het kwartaal werd 0,813 dollar per aandeel aan dividend betaald. Dat was 72,6% van de AFFO. Er bleef dus ruimte over voor andere doeleinden. Op basis van deze verhouding zie ik geen aanwijzing dat de huidige uitkering de verdiencapaciteit tot het uiterste belast.
De maandelijkse uitkering bedraagt inmiddels 0,2715 dollar. Twaalf van die betalingen komen samen op 3,258 dollar per jaar. Bij een koers rond 57,62 dollar is dat 5,65% bruto dividendrendement. Voor een Nederlandse belegger spelen belastingen en de dollar daarnaast een rol. Een zwakkere dollar verlaagt de uitkering omgerekend naar euro’s.
Maandelijks geld ontvangen kan prettig zijn. Het ritme maakt het aandeel op zichzelf niet meer waard. Ik wil vooral dat de onderliggende inkomsten blijven groeien en dat de onderneming voldoende ruimte houdt als het een tijd tegenzit.
De huur loopt door. De rente ook.
De bezettingsgraad bedroeg 98,8%. De huurinkomsten uit vergelijkbare panden stegen met 1,1%, gecorrigeerd voor valuta. Dat geeft een goed beeld van de bestaande portefeuille: bijna alles is verhuurd, maar de groei zonder nieuwe aankopen is bescheiden.
Nieuwe investeringen moeten dus een belangrijk deel van de extra inkomsten leveren. In het kwartaal ging daar voor 2,57 miljard dollar naartoe, inclusief het aandeel van partners. Het eigen aandeel was 2,23 miljard. Het gemiddelde aanvangsrendement op die investeringen bedroeg 6,8%. Dat is een rendement op vastgoed en andere investeringen vóór de kosten waarmee ze worden gefinancierd.
Daar zit voor mij de belangrijkste rekensom. Panden toevoegen helpt aandeelhouders alleen als na financiering, kosten en eventuele nieuwe aandelen voldoende extra opbrengst per aandeel overblijft. Een hoge rente kan dat verschil kleiner maken.
De nettoschuld bedroeg eind september ongeveer 31,4 miljard dollar. De verhouding tussen nettoschuld en het door het bedrijf gebruikte aangepaste bedrijfsresultaat kwam uit op 5,4. Dat betekent een aanzienlijke afhankelijkheid van financiering. De lange huurcontracten geven daar voorspelbare inkomsten tegenover.
Het grootste deel van de schuld heeft een vaste rente: 94,4%, wanneer belangen in samenwerkingen naar rato worden meegerekend. De gemiddelde looptijd is ongeveer vijf jaar. Een hogere marktrente raakt daardoor geleidelijk aan de resultaten. In 2027 loopt ongeveer 2,9 miljard dollar af, waarop nu gemiddeld 2,79% rente wordt betaald. Nieuwe financiering kan duurder uitvallen.
Wat betaal je voor deze inkomsten?
Rond 57,62 dollar betaal je ongeveer 12,9 keer de verwachte AFFO over 2026. De berekening is eenvoudig: de koers gedeeld door het midden van de jaarverwachting, 4,455 dollar. Dit is een verhouding tussen prijs en AFFO, dus geen gewone koers-winstverhouding.
Ik vind dat een bruikbaar vertrekpunt. Je krijgt een relatief hoge uitkering, een breed verhuurde portefeuille en beperkte groei per aandeel. Of dat aantrekkelijk genoeg is, hangt af van de prijs die je betaalt en de groei die daarna werkelijk wordt gehaald.
Mijn aandacht gaat de komende kwartalen naar drie dingen: blijft de bezetting hoog, groeien nieuwe investeringen ook door in de AFFO per aandeel en blijft herfinanciering betaalbaar? Dat zijn de onderdelen die het dividend en uiteindelijk de waarde per aandeel moeten dragen.
Deze cijfers ondersteunen het beeld van een onderneming die gestaag inkomsten opbouwt. Voor iemand die daarnaar zoekt, verdient Realty Income een plek op de onderzoekslijst. Ik zou vooral blijven rekenen met bescheiden groei en voldoende ruimte voor tegenvallers. Dan hoeft het verhaal ook niet spectaculair te worden om interessant te zijn.
Opmerkingen